Как продать заложенное недвижимое имущество

Продать заложенную недвижимость можно до или после погашения обеспеченного обязательства.

1. Какие есть способы продажи заложенной недвижимости

Вы можете договориться о продаже недвижимости:

1. с предварительным погашением обеспечиваемого обязательства. В этом случае объект продается уже без залога. Если вы собираетесь исполнить обязательство досрочно, проверьте, возможно ли это (ст. 315 ГК РФ). Погасить основное обязательство вы можете за счет собственных средств или средств покупателя, которые он может внести, например, в качестве аванса или задатка. Договор купли-продажи в этом случае оформляется как обычно, особенностей для таких случаев не предусмотрено. Подать заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и о регистрации перехода права собственности на объект можно одновременно, законодательство этого не запрещает;
2. без погашения обеспечиваемого обязательства. По общему правилу такое возможно только с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Тогда имущество продается с обременением (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

В этом случае вы можете согласовать:

• обязанность покупателя перечислить стоимость имущества или ее часть сразу залогодержателю. Кредитор (залогодержатель) должен будет принять это исполнение (п. 1 ст. 313 ГК РФ);
• условие о том, переходят ли к покупателю обязанности по обеспечиваемому обязательству. Вы можете договориться, что они остаются за должником, но залог сохраняется и покупатель становится на место залогодателя (п. п. 1, 3 ст. 38 Закона об ипотеке). Учтите: при продаже заложенной недвижимости к покупателю переходят только права и обязанности залогодателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ, п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке). А чтобы перевести обязанности по основному обязательству, нужно оформить перевод долга.

Далее рассмотрим подробнее вариант продажи недвижимости без погашения обеспечиваемого обязательства и снятия обременения.

2. С кем нужно согласовать продажу заложенной недвижимости

По общему правилу нужно получить согласие залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Но иногда требуется и согласие иных лиц. Например, общего собрания участников ООО, если сделка крупная (п. 3 ст. 46 Закона об ООО).

Учтите также, что залогодержатель или иные лица могут поставить свое согласие под условия (см. Позицию ВС РФ). Например, залогодержатель может установить минимальную цену продажи предмета ипотеки или конкретное лицо, на продажу которому он дает согласие. Если вы их не выполните, лицо, давшее согласие, сможет оспорить сделку на основании ст. 173.1 ГК РФ.

2.1. Согласие залогодержателя

По общему правилу получить его необходимо, если стороны не предусмотрели иное в договоре ипотеки или закладной (п. п. 1, 2 ст. 37 Закона об ипотеке). Иначе залогодержатель может по своему выбору потребовать (ст. 39 Закона об ипотеке):

• досрочно исполнить обеспеченное обязательство и обратить взыскание на предмет ипотеки независимо от того, кому он принадлежит. А покупатель, если он знал или должен был знать, что продавец не получил согласие залогодержателя, несет солидарную ответственность по обеспеченному обязательству в пределах стоимости недвижимости;
• признать сделку купли-продажи недействительной и потребовать применить последствия ее недействительности (в частности, возвратить имущество продавцу).

Учтите: письменное согласие залогодержателя по общему правилу нужно предоставить в орган регистрации прав, чтобы зарегистрировать переход права на заложенный объект недвижимости. Иначе регистрирующий орган приостановит, а в дальнейшем может отказать в государственной регистрации права собственности покупателя (п. 5 ч. 1 ст. 26, ст. 27, ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).

2.2. Корпоративные согласия и одобрения

Получить такие согласия нужно, если этого требует закон или учредительные документы организации. Например, по общему правилу это касается крупных сделок, совершаемых хозяйственными обществами. При этом сделка может быть крупной как для продавца, так и для покупателя (п. 1 ст. 46 Закона об ООО, п. 1 ст. 78 Закона об АО).

Последствия отсутствия корпоративных согласий и одобрений зависят от того, оспорима или ничтожна такая сделка.

Оспоримой, к примеру, является крупная сделка ООО, совершенная без согласия общего собрания участников общества (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, п. 4 ст. 46 Закона об ООО). В этом случае орган регистрации прав регистрирует право собственности покупателя, но указывает в ЕГРН, что необходимое согласие не предоставлялось, и отражает это в выписке из него (п. 62 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).

Приостановить, а в дальнейшем отказать в государственной регистрации права собственности покупателя регистрирующий орган может, только если из федерального закона следует, что совершенная без соответствующего согласия сделка ничтожна (п. 15 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).

3. Как составить договор купли-продажи заложенной недвижимости

Составьте договор купли-продажи с учетом требований ст. ст. 549 - 558 ГК РФ и общих правил о купле-продаже (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Обязательно укажите существенные условия и условия, которые потребовал включить залогодержатель или иное лицо в своем согласии на сделку. Например, залогодержатель может дать согласие при условии, что вы отмените в договоре купли-продажи законный залог продавца. Если такие условия из согласия отсутствуют в договоре, его могут оспорить по ст. 173.1 ГК РФ (п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Также в договоре можно указать, что:

1. недвижимость находится в залоге. Это служит дополнительным доказательством того, что покупатель знал о залоге и согласился принять обремененную недвижимость. Для этого, как правило, достаточно чтобы на момент сделки информация об ипотеке была внесена в ЕГРН. Но если покупатель докажет, что он не мог знать о залоге (например, в результате технической ошибки), а продавец его не уведомил о нем, он может потребовать уменьшить цену или расторгнуть договор купли-продажи (п. 1 ст. 460 ГК РФ);

2. недвижимость продается с согласия залогодержателя. Если залогодержатель выразил согласие в отдельном документе, его можно оформить в виде приложения к договору купли-продажи. Вместо этого залогодержатель может согласовать продажу имущества, подписав сам договор купли-продажи. Законодательство не требует оформлять согласие отдельным документом. По общему правилу его можно выразить любым способом (см. Позицию ВС РФ).

4. Нужно ли менять договор ипотеки

Закон этого не требует. Покупатель становится новым залогодателем в силу закона, а обязательства по ипотеке возникают у него вместе с правом на заложенную недвижимость (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

Однако вы можете зафиксировать смену залогодателя, подписав дополнительное соглашение к договору ипотеки.

Оформлять такое соглашение по общему правилу следует в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В частности, его нужно будет удостоверить у нотариуса, если сам договор ипотеки нотариально удостоверен и не предусматривает другой порядок его изменения.

5. Нужно ли менять закладную

Закон об ипотеке прямо этого не требует. Однако при желании вы можете это сделать (п. 8 ст. 13 Закона об ипотеке).

Чтобы поменять залогодателя в электронной закладной, подготовьте соглашение о внесении изменений в нее по утвержденной форме (п. 1 ст. 13.4 Закона об ипотеке). Форма соглашения о внесении изменений в документарную закладную не утверждена, но при его составлении нужно учесть требования закона (п. 1 ст. 13.1 Закона об ипотеке).

6. Нужно ли удостоверять сделку у нотариуса

Только если это предусматривает закон или стороны заключили об этом соглашение (п. 2 ст. 163 ГК РФ). В частности, по общему правилу удостоверить договор у нотариуса нужно, если вы продаете доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).

7. Как зарегистрировать переход права на предмет ипотеки

Руководствуйтесь общим порядком, а именно - заполните заявление, соберите документы, уплатите госпошлину и подайте документы на регистрацию. Из документов вам, в частности, потребуются (п. п. 2, 8 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости):

• договор купли-продажи заложенной недвижимости;
• согласие залогодержателя на продажу предмета ипотеки, если он оформил его в виде отдельного документа;
• соглашение о внесении изменений в закладную, если стороны вносят такие изменения;
• дополнительное соглашение к договору ипотеки, если стороны его заключали.