ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ АРЕНДЫ ДЛЯ БИЗНЕСА. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Вопросы, связанные с арендой, являются основополагающими в любом бизнесе, так как далеко не все компании могут приобрести недвижимость в собственность. В жизни часто складываются различные сложные ситуации, когда либо арендатору необходимо покинуть занимаемое помещение, либо арендодатель по каким-то причинам желает расторгнуть арендные отношения. На какие подводные камни тут можно наткнуться и как лучше предусмотреть эти ситуации в договоре, попробуем выяснить на примерах из судебной практики.

При согласовании и заключении договора аренды помещения важно постараться убедить арендодателя включить в договор право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке (при наличии каких-либо оснований либо немотивированное). Иначе может сложиться ситуация, при которой арендатору, уже покинувшему помещение, все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо до подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586 по делу N А39-5782/2015).

Вопросы, связанные с арендой, являются основополагающими в любом бизнесе, так как далеко не все компании могут приобрести недвижимость в собственность. В жизни часто складываются различные сложные ситуации, когда либо арендатору необходимо покинуть занимаемое помещение, либо арендодатель по каким-то причинам желает расторгнуть арендные отношения. На какие подводные камни тут можно наткнуться и как лучше предусмотреть эти ситуации в договоре, попробуем выяснить на примерах из судебной практики.

При согласовании и заключении договора аренды помещения важно постараться убедить арендодателя включить в договор право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке (при наличии каких-либо оснований либо немотивированное). Иначе может сложиться ситуация, при которой арендатору, уже покинувшему помещение, все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо до подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (например, Определение ВС РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586 по делу N А39-5782/2015).

Готовя проект договора, необходимо различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть однозначно сказано, что арендатор "имеет право отказаться от договора" или "имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке" (терминологически более верным является первый вариант). Если стороны остановятся на том, что у арендатора есть право требовать расторжения, то это будет значить, что он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 N 9615/11 по делу N А65-18291/2009), и вопрос уже будет решаться в судебном порядке.Готовя проект договора, необходимо различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть однозначно сказано, что арендатор "имеет право отказаться от договора" или "имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке" (терминологически более верным является первый вариант). Если стороны остановятся на том, что у арендатора есть право требовать расторжения, то это будет значить, что он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 N 9615/11 по делу N А65-18291/2009), и вопрос уже будет решаться в судебном порядке.

Так, в одном из дел (см. Определение Верховного Суда N 310-ЭС15-4004 от 21.08.2015) между банком и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), по условиям которого арендодатель (общество) предоставляет арендатору (банку) во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения. Стороны согласовали условия досрочного расторжения. В п. 10.2 и 10.3 договора стороны установили конкретные основания для расторжения договоров аренды при нарушении обязательств как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Так, например, в п. 10.3 договора были предусмотрены следующие основания для досрочного расторжения договора со стороны арендатора, а именно: непредставление арендодателем помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением. В п. 10.5 договора стороны согласовали, что "в случае досрочного расторжения договора по основаниям иным, чем указано в пунктах 10.2 - 10.3, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения". Именно этот пункт договора и явился основанием для судебного спора. В период действия договора аренда в связи с изменившимися экономическими обстоятельствами и проведением реформирования своей филиальной сети арендатор утратил интерес в использовании помещения и направил арендодателю уведомление о предстоящем расторжении договора аренды в соответствии с условиями заключенного договора. Однако арендодатель не усмотрел из уведомления банка и договора аренды оснований к его досрочному расторжению. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды. Дело дошло в итоге до Верховного Суда, который встал на сторону арендодателя, пояснив следующее. В соответствии с абзацем вторым подп. 4 ст. 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Из указанных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре. Суды апелляционной и кассационной инстанций, истолковав п. 10.5 договора с соблюдением положений ст. 431 ГК РФ, пришли к правильному выводу о том, что названный пункт договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора. Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (ст. 421 Кодекса).

Суды единогласны во мнении, что уведомление о досрочном расторжении договора должно содержать четкое и однозначное волеизъявление арендатора на расторжение. В противном случае договор будет считаться действующим (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 16.03.2010 N Ф09-1497/10-С3 по делу N А47-4639/2009, АС Дальневосточного округа от 11.07.2017 N Ф03-2251/2017 по делу N А51-21837/2016).

Так, в одном из дел (см. Определение Верховного Суда N 310-ЭС15-4004 от 21.08.2015) между банком и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), по условиям которого арендодатель (общество) предоставляет арендатору (банку) во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения. Стороны согласовали условия досрочного расторжения. В п. 10.2 и 10.3 договора стороны установили конкретные основания для расторжения договоров аренды при нарушении обязательств как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Так, например, в п. 10.3 договора были предусмотрены следующие основания для досрочного расторжения договора со стороны арендатора, а именно: непредставление арендодателем помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением. В п. 10.5 договора стороны согласовали, что "в случае досрочного расторжения договора по основаниям иным, чем указано в пунктах 10.2 - 10.3, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения". Именно этот пункт договора и явился основанием для судебного спора. В период действия договора аренда в связи с изменившимися экономическими обстоятельствами и проведением реформирования своей филиальной сети арендатор утратил интерес в использовании помещения и направил арендодателю уведомление о предстоящем расторжении договора аренды в соответствии с условиями заключенного договора. Однако арендодатель не усмотрел из уведомления банка и договора аренды оснований к его досрочному расторжению. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды. Дело дошло в итоге до Верховного Суда, который встал на сторону арендодателя, пояснив следующее. В соответствии с абзацем вторым подп. 4 ст. 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Из указанных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре. Суды апелляционной и кассационной инстанций, истолковав п. 10.5 договора с соблюдением положений ст. 431 ГК РФ, пришли к правильному выводу о том, что названный пункт договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора. Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (ст. 421 Кодекса).

Суды единогласны во мнении, что уведомление о досрочном расторжении договора должно содержать четкое и однозначное волеизъявление арендатора на расторжение. В противном случае договор будет считаться действующим (например, Постановления ФАС Уральского округа от 16.03.2010 N Ф09-1497/10-С3 по делу N А47-4639/2009, АС Дальневосточного округа от 11.07.2017 N Ф03-2251/2017 по делу N А51-21837/2016).

Один из актуальных аспектов судебной практики - плата за односторонний отказ от исполнения договора аренды в судебном порядке. Практики по нему не так много, но тем не менее отметим ключевые моменты. В целом судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу N А79-6999/2012, Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4681/11 по делу N А36-1063/2010).

Можно ли признать такое условие несправедливым, а плату за односторонний отказ не подлежащей взысканию? В 2016 г. некоторые суды, отказывая арендаторам в расторжении договора аренды на основании несправедливости его условий, особо подчеркивали, что арендатором при подписании договора не заявлялось о несогласии с условиями договора. Это, по мнению судов, дополнительно свидетельствует о приемлемости условий заключенного договора для арендатора и говорит против факта их несправедливости (см., например, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г. N 05АП-8980/2016 по делу N А51-12184/2016, Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2016 г. по делу N 33-9357/2016). Таким образом, расторжение договора аренды на основании несправедливости его условий является крайне затруднительным по причине значительного объема обстоятельств, подлежащих доказыванию в суде.

Один из актуальных аспектов судебной практики - плата за односторонний отказ от исполнения договора аренды в судебном порядке. Практики по нему не так много, но тем не менее отметим ключевые моменты. В целом судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу N А79-6999/2012, Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4681/11 по делу N А36-1063/2010).

Можно ли признать такое условие несправедливым, а плату за односторонний отказ не подлежащей взысканию? В 2016 г. некоторые суды, отказывая арендаторам в расторжении договора аренды на основании несправедливости его условий, особо подчеркивали, что арендатором при подписании договора не заявлялось о несогласии с условиями договора. Это, по мнению судов, дополнительно свидетельствует о приемлемости условий заключенного договора для арендатора и говорит против факта их несправедливости (см., например, Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г. N 05АП-8980/2016 по делу N А51-12184/2016, Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2016 г. по делу N 33-9357/2016). Таким образом, расторжение договора аренды на основании несправедливости его условий является крайне затруднительным по причине значительного объема обстоятельств, подлежащих доказыванию в суде.

Еще одним актуальным вопросом, сопряженным с расторжением договора аренды, является установление арендодателем в договоре необоснованно высокой платы за односторонний внесудебный отказ от договора. Возможность установления такой платы предусмотрена п. 3 ст. 310 ГК РФ в редакции, вступившей в силу 1 июня 2015 г. Арендаторами, в свою очередь, предпринимались попытки снижать размер платы за односторонний отказ от договора аренды в судебном порядке, ссылаясь на положения ст. 333 ГК РФ, регулирующей порядок снижения размера неустойки.

Однако суды отказывали арендаторам в удовлетворении таких требований по снижению размера платы за отказ, мотивируя это тем, что неустойка является формой ответственности за нарушение исполнения обязательства, в то время как право арендатора на отказ от исполнения договора не является таким нарушением (см., например, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2016 г. N 18АП-8856/2016 по делу N А07-27527/2015, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2016 г. N 17АП-8242/2016-ГК по делу N А60-7507/2015).

Данная проблема была окончательно решена Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" от 22 ноября 2016 г., согласно которому суд вправе отказать во взыскании платы за односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, если будет доказано очевидное несоответствие размера такой платы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, и заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере.

Таким образом, при подготовке договора аренды стоит учитывать вероятность того, что одна из сторон захочет досрочно расторгнуть его. В таком случае арендатору стоит приложить усилия к включению в договор грамотно сформулированного права на одностороннее (в идеале немотивированное) расторжение, а арендодателю - установить соразмерную ответственность за такой односторонний отказ.

Еще одним актуальным вопросом, сопряженным с расторжением договора аренды, является установление арендодателем в договоре необоснованно высокой платы за односторонний внесудебный отказ от договора. Возможность установления такой платы предусмотрена п. 3 ст. 310 ГК РФ в редакции, вступившей в силу 1 июня 2015 г. Арендаторами, в свою очередь, предпринимались попытки снижать размер платы за односторонний отказ от договора аренды в судебном порядке, ссылаясь на положения ст. 333 ГК РФ, регулирующей порядок снижения размера неустойки.

Однако суды отказывали арендаторам в удовлетворении таких требований по снижению размера платы за отказ, мотивируя это тем, что неустойка является формой ответственности за нарушение исполнения обязательства, в то время как право арендатора на отказ от исполнения договора не является таким нарушением (см., например, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2016 г. N 18АП-8856/2016 по делу N А07-27527/2015, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2016 г. N 17АП-8242/2016-ГК по делу N А60-7507/2015).

Данная проблема была окончательно решена Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" от 22 ноября 2016 г., согласно которому суд вправе отказать во взыскании платы за односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, если будет доказано очевидное несоответствие размера такой платы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, и заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере.

Таким образом, при подготовке договора аренды стоит учитывать вероятность того, что одна из сторон захочет досрочно расторгнуть его. В таком случае арендатору стоит приложить усилия к включению в договор грамотно сформулированного права на одностороннее (в идеале немотивированное) расторжение, а арендодателю - установить соразмерную ответственность за такой односторонний отказ.