Продажа доли в квартире

Долевая собственность – это право собственности нескольких лиц на один объект недвижимости с определением в нем долей.

Доли в общей совместной собственности определяются:

- путем соглашения между собственниками;

- на основании закона (например, при наследовании по закону);

- на основании судебного акта.

Чтобы продать свою долю в недвижимости, собственник должен предложить ее сначала остальным дольщикам, уведомив их заказным письмом с описью вложения или телеграммой о намерении продать долю по определенной цене. Если в течение одного месяца ни один из дольщиков не принял предложение купить долю, ее можно продать третьему лицу. Чтобы не ждать месяц, продавец может получить от остальных дольщиков нотариальный отказ от покупки доли. После соблюдения данного порядка договор купли-продажи доли заверяется у нотариуса, а затем регистрируется в Росреестре лично сторонами или посредством нотариуса, проводившего сделку.

Для продажи доли сторонам необходимо подготовить следующие документы:

- проект договора;

- уведомление остальных дольщиков или их нотариальные отказы;

- СНИЛС сторон;

- паспорта сторон;

- передаточный акт.

Также нотариус самостоятельно подготовит свежую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). Если стороны регистрируют договор в Росреестре самостоятельно, потребуется на месте написать заявление о регистрации договора и оплатить госпошлину (2000 рублей, умноженные на размер доли в процентах).

В случае, если реализуется доля, принадлежащая несовершеннолетнему, потребуется разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Если продается не целая доля, а часть в ней или наоборот – несколько долей, такое положение фиксируется в договоре купли-продажи, и переход права собственности регистрируется на указанное количество долей.

Возможен такой вариант, что при запросе дольщиков о желании купить долю, выразили желание приобрести долю сразу несколько дольщиков. В этом случае следует поступить следующим образом.

1. Продать долю на свое усмотрение, но тогда другие дольщики смогут оспорить сделку через суд.
2. Продать долю в равных долях. Например, если у продавца есть треть квартиры и у других собственников тоже по трети, и оба хотят купить – им можно предложить купить по 1/6 доли, и тогда у каждого покупателя будет по полквартиры.
3. Увеличить продажную цену и сделать новое предложение, увеличивая его до тех пор, пока останется только один претендент на покупку.

Найти покупателя на долю недвижимости сложнее, а стоимость доли обычно ниже стоимости целого объекта недвижимости. Это связано с рядом причин. Одна из них в том, что новому собственнику будет сложнее найти покупателя, который согласится делить объект недвижимости с другими сособственниками и получать от них разрешение на сделки с долями или использование помещения для сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности. Вторая причина – это затруднительность соседства с сособственниками, которые ведут себя шумно или иным образом причиняют дискомфорт собственнику. Заставить их утихомириться может только полиция, а выгнать сособственника из помещения практически нереально.

Налог при продаже квартиры физическим лицом рассчитывается по стандартной формуле для налога на доходы физических лиц (НДФЛ): (сумма, вырученная от продажи – 1 млн рублей) *13%. При этом полностью освобождается от уплаты НДФЛ продавец, который владел продаваемой долей три полных года.

В случае, если квартира находится в ипотеке, и кредит за нее полностью не выплачен, продать долю в квартире можно только с согласия банка-залогодержателя, либо досрочно погасив ипотеку за всю квартиру.

Супруги как правило не имеют выделенных долей, находясь в браке, поскольку согласно ч.1 ст.34 Семейного кодекса РФ, законный режим собственности супругов – режим совместной собственности. Выдел долей может быть произведен на основании брачного договора, в этом случае супруг может продать свою долю на основании брачного договора. Если брачный договор не заключен, супруги, действуя совместно, или при наличии согласия второго супруга, продают долю в квартире, выделяя ее из совместной собственности договором купли-продажи.

Управляющий партнер

Юридического бюро «Палюлин и партнеры»,

Судебный эксперт Антон Палюлин.