Как составить договор купли-продажи доли в квартире?

Участник долевой собственности вправе продать свою долю при соблюдении установленных законом правил возмездного отчуждения имущества (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Чтобы составить договор купли-продажи доли в квартире, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите стороны договора

Перед продажей доли квартиры постороннему лицу продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о такой продаже, так как они имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В течение месяца со дня извещения собственники остальных долей вправе приобрести продаваемую долю на предложенных условиях или в письменной форме отказаться от ее покупки, после чего продавец вправе заключить сделку купли-продажи с третьим лицом.

Если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от покупки продаваемой доли, то она может быть продана третьему лицу до истечения месячного срока (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Шаг 2. Определите предмет договора

Существенным условием договора купли-продажи является предмет договора. Необходимо точно идентифицировать недвижимое имущество, доля в котором подлежит передаче покупателю. Так, в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры. При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

Указанные данные можно получить из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также в виде справочной информации по объекту недвижимости на официальном сайте Росреестра.

Шаг 3. Определите цену договора

Цена также является существенным условием договора купли-продажи, без указания которого договор считается незаключенным.

Цена может быть указана как за долю квартиры в целом, так и за единицу ее площади (п. п. 1, 3 ст. 555 ГК РФ).

Допускается указание цены в рублях либо в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте (п. п. 1, 2 ст. 317 ГК РФ).

Также рекомендуется предусмотреть порядок расчетов между сторонами, в частности срок оплаты, способ расчетов и т.д.

Шаг 4. Определите иные условия продажи

В договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства, а также сохраняющих право пользования жилым помещением, в том числе указание на принадлежность остальных долей в квартире третьим лицам (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Кроме того, необходимо согласовать сроки передачи недвижимого имущества от продавца к покупателю и документы, подтверждающие такую передачу, а также сведения о наличии или отсутствии ограничений и обременений (залог, арест и т.д.) в отношении недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ; ч. 1 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Шаг 5. Заключите договор купли-продажи и зарегистрируйте право собственности в Росреестре

Договор купли-продажи доли квартиры заключается в письменной форме и подписывается всеми сторонами сделки (ст. 550 ГК РФ).

Договор составляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых остается в Росреестре. По общему правилу количество экземпляров договора зависит от количества сторон сделки (п. 1 ч. 3 ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке или договоров, заключаемых в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Переход права собственности на долю в квартире подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

С 01.02.2019 после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

Если вы возражаете против подачи заявления о регистрации прав нотариусом, то можете обратиться в Росреестр самостоятельно.

Обратите внимание! В 2020 г. предоставление услуг МФЦ, в том числе в части их перечня и организации приема граждан, может быть ограничено. Порядок работы рекомендуется предварительно уточнить. Росреестр также рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн. Личный прием граждан нотариусами может быть ограничен, в частности может осуществляться по предварительной записи с соблюдением санитарно-эпидемиологических требований (п. п. 4, 6, 10 Постановления Правительства РФ от 11.06.2020 N 848; п. 1 Указа Президента РФ от 11.05.2020 N 316; п. 4.1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ; п. 6 Приложения 3 к Указу N 12-УМ; Информация Росреестра).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Приложения N 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Обратите внимание! Доходы от продажи доли облагаются НДФЛ, если она находилась в собственности менее установленного минимального срока. Продавец и покупатель вправе воспользоваться имущественными вычетами в установленном размере (п. 6 ст. 210, п. п. 1 - 4 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 1, 3 п. 1 ст. 220 НК РФ; п. 12 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).