Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве и вернуть деньги?

Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно в определенных случаях во внесудебном порядке при одностороннем отказе одной стороны (участника долевого строительства или застройщика) от исполнения договора или по требованию участника долевого строительства в судебном порядке.

При одностороннем отказе от исполнения договора или расторжении его судом застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства полученные денежные средства. Если денежные средства внесены на счет эскроу, их возврат осуществляется уполномоченным банком после получения от органов Росреестра сведений о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В настоящем материале порядок возврата денежных средств, внесенных на счет эскроу, не рассматривается (ч. 1, 1.1, 2 ст. 9, ч. 8 ст. 15.5 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ч. 9 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Обратите внимание! С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются предусмотренные законодательством о долевом строительстве неустойки (пени), проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику ранее, предоставляется отсрочка (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).

Расторжение договора участником долевого строительства в одностороннем порядке

Одностороннее расторжение договора осуществляется во внесудебном порядке. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеются ли основания для одностороннего отказа от исполнения договора

Участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, в частности, если (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
• застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором;
• застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае наличия отступлений от условий договора долевого участия либо технических, проектных, градостроительных и иных обязательных требований;
• имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• в иных случаях, установленных законом или договором.

Шаг 2. Уведомьте застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора

Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Копия уведомления вместе с описью вложения и документами об отправке заказного письма могут вам понадобиться при обращении в органы Росреестра для внесения сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве (ч. 8 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 3. Дождитесь возврата денежных средств

Если договор был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства, то в течение 20 рабочих дней со дня его расторжения застройщик обязан вернуть участнику денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

За нарушение указанных сроков участнику долевого строительства полагаются проценты исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере. Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата денежных средств, до дня их возврата участнику долевого строительства (ч. 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

При этом если права требования участника долевого строительства приобретены полностью или частично с использованием кредитных средств (средств целевого займа) и находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем), то возврат денежных средств осуществляется на залоговый счет участника долевого строительства. В случае отсутствия у застройщика информации о реквизитах такого счета предусмотренные законом проценты не начисляются за период с даты расторжения договора до даты предоставления застройщику необходимой информации (п. 3 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Шаг 4. В случае бездействия застройщика обратитесь в суд

Если при одностороннем отказе застройщик не возвращает деньги, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, взыскании процентов за пользование указанными денежными средствами, штрафа за неисполнение требований участника долевого строительства в добровольном порядке, компенсации убытков и морального вреда (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ; ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Расторжение договора в судебном порядке

Для расторжения договора в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора в судебном порядке

Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

• в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок данный объект не будет передан участнику долевого строительства;
• существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• в иных случаях, установленных законом или договором.

Шаг 2. Направьте застройщику требование (претензию) о расторжении договора

Расторжение договора через суд возможно только после направления застройщику требования (претензии) о расторжении договора в добровольном порядке и получения от него отказа расторгнуть договор либо при отсутствии ответа в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Чтобы впоследствии подтвердить факт направления вами требования и (или) получения его застройщиком, рекомендуем направить его по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Также можно представить требование застройщику лично в двух экземплярах, на одном из которых лицо, принявшее требование, поставит свою подпись с указанием Ф.И.О., должности и даты получения.

При получении отказа застройщика о расторжении договора или неполучении от него ответа в установленный срок переходите к следующему шагу.

Шаг 3. Обратитесь с иском в суд

Исковое заявление может содержать требования о расторжении договора, возврате денежных средств, взыскании процентов за пользование денежными средствами, штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований участника долевого строительства, компенсации убытков и морального вреда (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-23115/2019).

К исковому заявлению следует приложить (ч. 4 ст. 3, ст. ст. 131, 132 ГПК РФ; пп. 1, 3 п. 1 ст. 333.19, пп. 1 п. 1 ст. 333.20, пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ):

1) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете исковые требования (к таким документам относятся, например, договор участия в долевом строительстве, документы, подтверждающие прекращение (приостановление) строительства (создания) многоквартирного дома, существенные изменения проектной документации или изменение назначения общего имущества (и/или нежилых помещений), входящего в состав многоквартирного дома, и др.);
2) расчет суммы исковых требований с копиями для ответчиков и третьих лиц;
3) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронной форме;
4) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере, или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты;
5) документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка расторжения договора;
6) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
7) нотариально заверенную доверенность представителя (если исковое заявление подписывается или подается представителем истца).

Обратите внимание! В связи с коронавирусной инфекцией работа нотариусов осуществляется с учетом санитарно-эпидемиологической ситуации. Порядок работы рекомендуем предварительно уточнить (п. 1 Указа Президента РФ от 11.05.2020 N 316).

Исковое заявление и комплект документов представляются в суд по адресу застройщика (ст. 28 ГПК РФ).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде - нотариальная доверенность на представителя. Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 2 ст. 53, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Если вопрос о судебных расходах не был разрешен при рассмотрении дела, вы можете обратиться в суд с соответствующим заявлением в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела (ч. 1 ст. 103.1 ГПК РФ).

Шаг 4. Дождитесь решения суда и возврата денег

Застройщик должен вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Вы можете представить заверенную судом копию решения, вступившего в силу, в органы Росреестра для внесения сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве (ч. 8 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание! В 2020 г. предоставление услуг МФЦ, в том числе в части их перечня и организации приема граждан, может быть ограничено. Порядок работы рекомендуется предварительно уточнить. Росреестр также рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. п. 4, 6, 10 Постановления Правительства РФ от 11.06.2020 N 848; Информация Росреестра).

Шаг 5. В случае бездействия застройщика обратитесь в службу судебных приставов

После вступления решения суда в законную силу суд выдает исполнительный лист. Исполнительное производство возбуждается судебным приставом-исполнителем. Исполнительный лист может быть предъявлен к исполнению в течение трех лет (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ; ч. 1 ст. 21, ч. 1, 2 ст. 30 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Обратите внимание! Возвращаемые денежные средства, уплаченные в счет цены договора, не облагаются НДФЛ, поскольку не образуют экономической выгоды налогоплательщика (п. 1 ст. 41 НК РФ). Что касается процентов, то, по мнению компетентных органов, данные суммы облагаются НДФЛ, поскольку не упомянуты в перечне доходов, не подлежащих налогообложению (ст. 217 НК РФ). Однако по данному вопросу имеется иная позиция.