Как разделить земельный участок?

21 февраля 2022 7:58

Что понимается под разделом земельного участка и как данный раздел осуществить? Разбираемся в данной статье.

Под разделом земельного участка понимается комплекс мероприятий, в результате которых из одного земельного участка образуются два и более земельных участка. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Земельный участок, находящийся в долевой собственности, можно разделить на основании соглашения о разделе земельного участка при наличии согласия всех его собственников либо по решению суда (ст. 11.2, п. п. 1, 2 ст. 11.4 ЗК РФ).

Вновь образованные участки должны отвечать установленным законодательством РФ требованиям, в частности требованию о предельных размерах земельного участка (п. п. 1, 2, 4 - 6 ст. 11.9 ЗК РФ).

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются градостроительными регламентами или земельным законодательством (в отношении участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется) (п. п. 1 - 2 ст. 11.9 ЗК РФ).

Для разделения земельного участка рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Проведите кадастровые работы по межеванию земельного участка

Заключите договор подряда на проведение кадастровых работ с кадастровым инженером (ИП), являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или с организацией, имеющей в штате кадастрового инженера (ст. 29, ч. 1 ст. 31, ч. 1, 10 ст. 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

Границы земельного участка устанавливаются в присутствии, в частности, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков. Вместо них при межевании могут присутствовать их представители по доверенности (п. 9.1 Инструкции по межеванию земель, утв. Роскомземом 08.04.1996).

Кадастровый инженер установит границы образующихся земельных участков и составит межевой план (ст. 22 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Если в ходе кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, то местоположение границ подлежит обязательному согласованию с владельцами смежных земельных участков и сведения об этом включаются в межевой план в форме акта согласования местоположения границ (ч. 1, 3 ст. 39, ч. 1 ст. 40 Закона N 221-ФЗ; ч. 3, 7 ст. 22 Закона N 218-ФЗ).

Ввиду отсутствия у образующихся земельных участков присвоенного адреса в межевом плане указывается их местоположение, структурированное в соответствии с Федеральной информационной адресной системой (ФИАС) с точностью до улицы (при ее наличии) (Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 10.08.2017 N 10-3938/17).

Межевой план может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав.

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера поместить в электронное хранилище подготовленный им межевой план (ч. 3, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ; ч. 8 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).

Если заказчиком работ является собственник земельного участка или лицо, которому участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование, то договор подряда может также содержать условие об обязанности кадастрового инженера без доверенности представить подготовленный межевой план в орган регистрации прав (п. 1 ч. 2.1 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).

Шаг 2. Составьте соглашение о разделе участка или получите решение суда о разделе участка (если требуется)

Если осуществляется раздел земельного участка, принадлежащего одному собственнику, указанные документы не требуются (п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ; ч. 10 ст. 41 Закона N 218-ФЗ).

В этом случае пропустите данный шаг и переходите к шагу 3.

Если земельный участок находится в долевой собственности, то соглашение составляется в простой письменной форме и подписывается всеми собственниками разделяемого земельного участка. По вашему желанию соглашение можно удостоверить у нотариуса (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 252 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия (ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

В соглашении приводится адрес и кадастровый номер разделяемого земельного участка, сведения о его собственниках. Указывается, что собственники участка приняли решение разделить его, описывается, как именно производится раздел (например, пропорционально долям в праве общей собственности). Обычно в соглашении также указывается, как стороны несут расходы по государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).

Если один или несколько собственников земельного участка не согласны заключить соглашение о его разделе, потребуется обращение в мировой или районный суд по месту нахождения участка с иском о его разделе (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ; п. 1 ст. 11, п. 3 ст. 252 ГК РФ; ч. 1 ст. 3, п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Если вы предполагаете, что после раздела земельного участка ответчик может уклоняться от выполнения необходимых регистрационно-учетных действий в отношении образованного земельного участка, включите в исковые требования также понуждение ответчика к осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ч. 2, 3 ст. 41 Закона N 218-ФЗ; Вопрос "Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства" (Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской обл., 2019)).

Подсудность дела о разделе земельного участка зависит от его стоимости: иск о разделе земельного участка стоимостью 50 000 руб. и менее следует предъявлять мировому судье, в остальных случаях - в районный суд (п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24 ГПК РФ).

Шаг 3. Присвойте адреса вновь образуемым земельным участкам

Обратитесь с заявлением о присвоении отдельных адресов вновь образующимся земельным участкам в уполномоченный орган. Такими органами являются, в частности, органы местного самоуправления или органы государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения (п. п. 6, 27, 30 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221).

Заявление можно представить лично или через представителя, отправить по почте, передать через МФЦ либо направить в форме электронного документа в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций), региональный портал государственных и муниципальных услуг (функций) или портал федеральной информационной адресной системы через Интернет (п. 31 Правил).

Кроме того, от вашего имени вправе обратиться кадастровый инженер, проводивший в отношении земельных участков кадастровые работы. В этом случае к заявлению прилагается копия документа, на основании которого выполнялись кадастровые работы (п. п. 29, 32 Правил).

Принятие решения о присвоении адреса (об отказе в таком присвоении), а также внесение соответствующих сведений в государственный адресный реестр осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня поступления заявления (п. 37 Правил).

Шаг 4. Обратитесь в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности на образуемые участки

При разделе земельного участка государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные земельные участки, а также снятие с кадастрового учета и прекращение права собственности на исходный земельный участок осуществляются одновременно (ч. 2, 3 ст. 41 Закона N 218-ФЗ).

Следует учесть, что государственный кадастровый учет образуемых земельных участков и снятие с учета исходного земельного участка необходимо осуществить не позднее одного года со дня присвоения объектам недвижимости адресов. В противном случае решение о присвоении адреса утрачивает силу (п. 25(1) Правил).

В орган регистрации прав нужно представить следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18, п. 9 ч. 8, ч. 10 ст. 41 Закона N 218-ФЗ):

  1. документ, удостоверяющий личность;
  2. заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельные участки;
  3. решение о присвоении адресов;
  4. соглашение собственников или решение суда о разделе земельного участка (если земельный участок находится в долевой собственности);
  5. правоустанавливающие документы на исходный земельный участок (если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН);
  6. документ, подтверждающий полномочия, если заявление подает представитель.

Если заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав подается в форме документа на бумажном носителе, межевой план прилагается к нему на электронном носителе информации (например, оптический компакт-диск или USB-накопитель), который возвращается заявителю при наличии соответствующего указания на это в заявлении.

В случае помещения межевого плана в электронное хранилище в заявлении можно указать его идентифицирующий номер. В таком случае предоставление межевого плана не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ; п. 5 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509).

Также не требуется представление межевого плана, если он был представлен кадастровым инженером в соответствии с договором подряда (п. 1 ч. 2.1 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).

За регистрацию права собственности на земельные участки подлежит уплате госпошлина. Представлять документ о ее уплате вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, если документ о ее уплате не был представлен заявителем, орган регистрации прав возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ; п. п. 1 - 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 2 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате):

  • непосредственно в ФГБУ "ФКП Росреестра" или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра).

В г. Москве и МО прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;

  • при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, соглашение и доверенность представителя нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность);
  • через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Обратите внимание! Законом от 30.12.2021 N 448-ФЗ предусмотрено создание ППК "Роскадастр", которой будут переданы в том числе полномочия ФГБУ "ФКП Росреестра", предусмотренные Законом N 218-ФЗ. ФГБУ "ФКП Росреестра" осуществляет свои функции до завершения процедуры реорганизации (ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. "в" п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).

Шаг 5. Получите документы после кадастрового учета и государственной регистрации

Постановка на кадастровый учет и государственная регистрация земельных участков осуществляются в течение 10 рабочих дней со дня получения органом регистрации прав заявления и документов. Если заявление было подано через МФЦ, то срок рассмотрения заявления составит 12 рабочих дней.

Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины (п. п. 5, 6 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Государственная регистрация и кадастровый учет удостоверяются выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме, а также специальной регистрационной надписью на соглашении о разделе земельного участка (если имеется) (ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ). 

2016-2024 © PALYULIN.RU