Исключение из 700-ПП: перспективы на 2027

Постановление Правительства Москвы от 28.11.2014 №700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" (Постановление №700-ПП) представляет собой региональный инструмент изъятия ренты с коммерческой недвижимости. Этот нормативный акт формирует закрытый реестр зданий и помещений, собственники которых обязаны платить налог на имущество исходя из рыночной кадастровой оценки. Под действие документа подпадают торговые и деловые центры, а также нежилые помещения в многоквартирных домах, фактически используемые для торговли или общественного питания. Основания для включения продиктованы пунктом 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), который устанавливает базовые группы коммерческих объектов.

Критерии попадания в этот реестр базируются на виде разрешенного использования земельного участка и фактическом назначении помещений. Если земельный участок предназначен для размещения торговых центров или офисных зданий, объект автоматически включается в перечень. Для нежилых помещений в многоквартирных домах действует количественный порог: помещение подлежит включению, если коммерческая площадь занимает более 20 процентов от общей площади нежилых помещений в здании. С 2025 года столичные власти пересмотрели подходы к оценке таких площадей, начав учитывать совокупный метраж всех коммерческих зон в доме. Дополнительно оценивается фактическое использование, при котором государственная инспекция составляет акты осмотра и фиксирует наличие витрин или кассовых узлов.

Исключить недвижимость из перечня удается через досудебную процедуру или в порядке административного судопроизводства. На этапе досудебного обжалования собственник направляет возражения в Департамент городского имущества города Москвы, прикладывая технические заключения и акты независимых обследований. Сделать это необходимо в срок до 30 апреля текущего года, чтобы повлиять на формирование перечня на следующий налоговый период. При отказе ведомства начинается судебная фаза: административный иск о признании недействующим пункта постановления подается в Московский городской суд, который обладает исключительной подсудностью по таким спорам. Истцу приходится доказывать, что фактическая деятельность в здании носит производственный или складской характер, а доля офисных площадей не превышает установленный законом лимит.

Главный плюс исключения объекта из Постановления N 700-ПП заключается в радикальном снижении фискальной нагрузки. Ставка налога на имущество по кадастровой стоимости в Москве по общему правилу составляет 2%, что закреплено в ч. 2 ст. 2 Закона города Москвы от 05.11.2003 №64 "О налоге на имущество организаций" (Закон №64). Для зданий с кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей с 1 января 2025 года регионы получили право повышать эту ставку до 2,5 процентов. Перевод объекта на учет по среднегодовой балансовой стоимости позволяет применять стандартную ставку в 2,2 процента от существенно заниженных амортизационных остатков. Кроме того, успешное судебное решение дает право на возврат излишне уплаченного налога за три предыдущих года на основании статьи 78 НК РФ.

Сложности могут возникнуть из-за предвзятости государственных экспертов и постоянного расширения фискальной базы. Бремя доказывания полностью лежит на собственнике, которому приходится оплачивать дорогостоящие строительно-технические экспертизы и оспаривать акты городских инспекторов. Судебная практика в Московском городском суде остается противоречивой: судьи часто занимают сторону налогового органа, требуя исчерпывающих доказательств отсутствия даже потенциальной возможности использовать здание под офис. Юридический прогноз на ближайшие годы указывает на неизбежное ужесточение правил игры. Столичное правительство будет точечно менять критерии включения в Постановление №700-ПП, чтобы закрыть любые лазейки с перепрофилированием площадей.

Однако юридическое бюро "Палюлин и партнеры" неизменно добивается успеха и экономит своим клиентам десятки миллионов рублей на исключении из Постановления №700-ПП.