Паевые инвестиционные фонды как альтернатива договору долевого участия в строительстве: перспективы и риски ( часть 1)

В современных условиях понижения ставок по банковским вкладам возрастает интерес населения к рынку ценных бумаг и к ранее не очень популярным финансовым инструментам, в частности инвестиционным паям паевых инвестиционных фондов (ПИФ). Следует отметить, что данный институт в мировой практике также получил свое развитие в схожих условиях. К примеру, в США паевые инвестиционные фонды на сегодняшний день играют большую роль во многих секторах экономики, хотя до 80-х годов они также не имели популярности в среде простых граждан – импульсом послужило именно понижение банками ставки по вкладам, что не позволяло покрыть даже текущей инфляции.

Для нас представляет интерес постепенное использование механизма Паевых инвестиционных фондов в финансировании строительства многоквартирных домов.

Современное законодательство в сфере долевого строительства предполагает единственный способ привлечения денежных средств граждан посредством эскроу-счетов, согласно которым участники вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) на счета эскроу, открытые в банке. (ст.15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214). Это в определенной мере защищает дольщиков, однако во многом от такого подхода выигрывают банки, так как денежные средства с эскроу-счетов выдаются после выполнения обязательств перед дольщиком, что в свою очередь вынуждает застройщика брать кредиты в тех же банках. Данные обстоятельства приводят к тому, что застройщик переносит свои издержки на выплату процентов банку в цену квартиры.  В этой связи ПИФ является более привлекательным инструментом для застройщика, так как денежные средства поступают напрямую. Однако следует отметить, что инвестиционные паи  не приспособлены для приобретения квартир в общепринятом смысле, так как не предполагают выделения конкретного имущества в составе ПИФ. Поэтому можно рассмотреть определенные схемы, при которых это возможно.

Так потенциальный покупатель может приобрести инвестиционные паи у закрытого ПИФа или на вторичном рынке инвестиционных паев и заключить с Агентом предварительный договор купли-продажи с целью зарезервировать за собой конкретную квартиру. Далее ЗПИФ производит финансирование застройщика по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости. После чего Управляющая компания ЗПИФ осуществляет уступку Агенту прав требования к застройщику. По итогу строительства квартира переходит к Агенту, который в дальнейшем продает ее первоначальному вкладчику. В оплату квартиры полностью или в части передаются купленные последним инвестиционные паи.

Важно обратить внимание, что данная схема на сегодняшний день в соответствии с законодательством подходит для квалифицированных инвесторов, однако в будущем возможно привлечение в этот сектор денежных средств рядовых граждан. Для потенциального покупателя данная схема будет выгодна с точки зрения более низкой цены квартиры, поскольку в определенной мере снижается себестоимость. Но данная модель с точки зрения гарантий для инвестора во многом зависит от добросовестности управляющей компании.

Автор

Мамед Ахмедович Алиев