ИСТОРИЯ ОДНОГО ОСОБНЯКА В САНТЬЯГО, ЧИЛИ

Как известно, у Федерального Государственного Унитарного Предприятия «Госзагрансобственность» в собственности имеется множество объектов недвижимости по всему миру. В Республике Чили также есть недвижимость предприятия, в частности один особняк, расположенный в Сантьяго на проспекте Покуро 2465, на протяжении многих лет служивший местом проживания и работы торговых представителей бывшего СССР и в последствии Российской Федерации. О нем и пойдет речь, точнее речь пойдет о принципах и критериях его использования.

До 2013 года этот особняк использовался по своему прямому назначению, а потом российский торгпред из Чили уехал, закончив свой рабочий срок в этой стране. Особняк освободился. ФГУП «ГЗС» решает сдать его в аренду – расходы на содержание недешевые, ветхость наступает быстро. Климат Чили непростой: то сухая жара летом – сад и территория увядают за считаные дни, то сильные ливни и ветра зимой – постоянно засоряется система канализации и причиняет ущерб прилегающим городским территориям? да и самому объекту, то периодические мелкие и средние землетрясения – в зданиях и сооружениях появляются небольшие (или крупные) трещины, плюс присутствует постоянная угроза ущерба от вандалов и бомжей – пустое здание обычно долго пустым не бывает. А еще сад: деревья и кустарники в местном климате растут бурно, корневые системы продвигаются не только по участку особняка, но и заходят к соседям, своей мощью поднимают стены и заборы. В этой связи соседи и муниципалитет района Провиденсия города Сантьяго требует постоянного ухода и контроля за ситуацией с растительностью, не ровен час такие корни могут и завалить эти самые заборы, разрушить расположенные рядом бассейны или парковки. Иными словами, крупный особняк – это крупные и постоянные заботы. В этой связи решение предприятия-собственника переложить эти заботы на арендатора и по-хозяйски отнестись к объекту недвижимости понятно, оправдано и правильно.

Период с 2013 до июня 2016 года был сложным для особняка на Покуро. После отъзда торгпреда его арендатором и распорядителем стал чилийский филиал российской фирмы «Руссо-Балт Белаз Атакама». По договоренности с ФГУП «ГЗС» новый арендатор обязался отремонтировать особняк,  привести в порядок здания, сад и территорию, ведь за долгие годы его использования там не производилось никаких ремонтов или улучшений, а они уже срочно требовались. В качестве компенсации за ремонт и улучшения арендатору полагалась льготная арендная ставка. Договор аренды между арендатором и собственником был подписан в Москве и выполнялся до момента Х. И все было бы хорошо…. Но, так получилось, что коммерческая деятельность фирмы «Руссо-Балт Белаз Атакама» в Чили не была успешной, ее чилийское юридическое лицо обанкротилось, оставив за собой долги перед чилийскими юрлицами –поставщиками разнообразных услуг, в том числе задолжало оно и предприятию – собственнику за аренду. Сотрудники «Руссо-Балт Белаз Атакамы» разъехались кто – куда, а особняк остался стоять на своем месте: еще больше разрушенный грязью, мусором, плесенью и грибком, грызунами. Что же, такие ситуации случаются.

Чтобы исправить это положение, в начале 2016 года собственник «ГЗС» объявил конкурс с целью подобрать нового арендатора, который будет более ответственно эксплуатировать данный объект недвижимости. Победителем этого конкурса стало физическое лицо, гражданка Российской Федерации А.В. Смирнова, постоянно проживающая в Чили, которая и ранее оказывала услуги предприятию на внештатной договорной основе.  Почему именно она стала победителем конкурса? – Потому что А.В. Смирнова за годы сотрудничества с предприятием зарекомендовала себя, как человек ответственный, честный (все подотчетные средства предприятия всегда хранились и сдавались до единого песо), кроме этого, А.В. Смирнова выразила свою заинтересованность не только в аренде объекта, но и в его реставрации собственными силами и за свои средства.  Для чего этот особняк понадобился в аренду А.В. Смирновой? – Для проживания и работы.

Для справки: А.В.Смирнова – предприниматель, которая занимается недвижимостью (проект www.loftnilontraro.cl – фирма, где трудятся ее семья и партнеры), дизайном и видами деятельности, связанными со строительством «под ключ» объектов недвижимости в Чили.  Эта самая цель аренды была отражена в договоре аренды № 1043 от 30 мая 2016 года в его пункте 1.1. («для проживания и работы»), который был заключен между сторонами 1 июня 2016 года. Надо отметить, что условие реставрации особняка явилось ключевым при победе в конкурсе, но при этом никак не отразилось в договоре аренды, и объемы, и виды реставрационных работ, производимых арендатором, собственником официально не утверждались, расходы на материалы и трудозатраты в расчет и зачет не принимались. Все договоренности между сторонами были достигнуты в устной форме. Это было связано с тем, что ФГУП «ГЗС» - структура большая и неподвижная. Любое, даже самое мелкое дело, требующее согласования, обычно растягивается на долгие месяцы или годы, что иной раз является непреодолимым препятствием для выполнения самых простых действий, не говоря уже об относительно крупном объекте (852 м2). Для арендатора А.В. Смирновой гарантией пользования результатами ее вложений в этот объект в виде средств и труда был сам договор аренды сроком на пять лет, до июня 2021 года. При этом договор аренды предусматривал и досрочное его расторжение при условии нецелевого использования, в частности, при сдаче особняка в субаренду без предварительного согласия собственника. До марта 2018 года все стороны были двольны результатами сотрудничества: арендатор А.В. Смирнова полностью за свой счет восстановила особняк и территорию и использовала его для своей жизнедеятельности, а арендодатель ФГУП «ГЗС» всегда в срок и в полном объеме получал свою арендную плату. При этом важно отметить, что все текущие расходы по содержанию особняка и территории (вода и полив сада, уборка и уход за садом, мелкий текущий ремонт – так как здание 1944 года постройки, то работы приходится вести постоянно) оплачивал арендатор.

Что же произошло в марте 2018 года? По устной информации, исходящей от арендодателя–предприятия, в Посольство РФ В Чили и в МИД РФ на арендатора А.В. Смирнову поступила жалоба сначала от соседей, которые в первой инстанции пожаловались в местный муниципалитет, а уже потом и от самого  муниципалитета района Провиденсия города Сантьяго. Изначально жалоба была на шум от мероприятий, которые А.В. Смирнова «периодически устраивает» на территории особняка. Также было указано, что жалоба была и на то, что арендатор сдает особняк для проведения мероприятий в коммерческих целях. При этом самого арендатора А.В. Смирнову никто так и не потрудился ознакомить с содержанием жалобы, копия для ознакомления А.В. Смирновой предоставлена не была. Просто арендодатель направил арендатору письмо о досрочном расторжении договора аренды по причине нецелевого использования – то есть использования объекта ндвижимости  в коммерческих целях и сдачей его в субаренду без согласия собственника. В доказательство своего обвинения арендодатель привел фотографии сайта в сети Интернет casapocuro.com, а также фотографии социальной сети «Instagram» по следующим адресам: @casapocuro и @minaliyoga. Никаких реальных юридических и бухгалтерских документов, доказывающих нецелевое использование арендуемого объекта, собственником предоставлено не было.

Арендатор А.В. Смирнова со своей стороны делала многочисленные попытки прояснить ситуацию с арендодеталем, объясниться. Ведь по сути возникшая ситуация содержит очень важное противоречие: сам арендодатель ведет коммерческую деятельность по данному объекту – получает постоянный доход от аренды, но при этом обвиняет арендатора ровно в том же – в коммерческом использовании, игнорируя тот факт, что само понятие «работа» (пункт 1.1. договора аренды) по месту объекта аренды уже подразумевает совершение действий, направленных на создание продукта труда (выгоды).

Все доводы арендатора, касающиеся использования особняка на Покуро в целях работы, услышаны арендодателем не были. Также арендодатель отказывается принимать в расчет тот факт, что досрочное прекращение договора аренды повлечет для арендатора ряд значительных убытков, связанных с дорогостоящим переездом и временными затратами на поиск нового места для большого офиса. Кроме того, в сложившихся обстоятельствах не учитываются и прямые расходы, уже понесенные арендатором на реставрацию объекта.

Для чего нужно выселение добросовестного арендатора, кому это выгодно? Этот вопрос остается пока без ответа. Стоит отметить, что при выселении арендатора сам собственник тоже может понести прямые потери: расходы по содержанию лягут на бюджет государственного предприятия, при отсутствии должного ухода за объектом недвижимости обязательно наступят штарфные санкции от того же муниципалитета района Провиденсия города Сантьяго. Имеет право на жизнь гипотеза, что уже отреставрированный за счет арендатора А.В. Смирновой особняк представители собственника хотят передать в другие «руки». Но это лишь гипотеза…

В настоящее время арендатор А.В. Смирнова отстаивает свое гражданское право на несогласие с причиной и с самим фактом досрочного расторжения договора аренды № 1043 от 30 мая 2016 года в Басманном районном суде г. Москвы. Адвокатское бюро «Палюлин и Партнеры» ведут защиту по делу № 02-4072/2018 на стороне арендатора.