Покупка залоговой недвижимости у банка может обернуться многолетними судами

Источник: NEWS.ru

Даже покупка квартиры у добросовестного банка, который кажется надежным продавцом, может обернуться для покупателя многолетними судебными тяжбами. Владелец юридического бюро «Палюлин и партнеры» Антон Палюлин предупреждает: в особо тяжелых случаях можно лишиться и вложенных денег, и самого жилья. Эта тема становится особенно актуальной на фоне роста интереса россиян к приобретению залогового имущества — по данным кредитных организаций, в первом квартале 2026 года число желающих купить «банковский конфискат» заметно выросло, привлекаемые дисконтом до 30% от рыночной стоимости.

Самый значительный из рисков при покупке залоговой квартиры — наличие зарегистрированных в ней жильцов или обременений, которые не были своевременно сняты. Если квартира находится в залоге у банка и в ней зарегистрированы третьи лица, выселить некоторых из них после покупки будет крайне сложно. Это касается несовершеннолетних, а также граждан, убывших в армию или в места лишения свободы, чьи права находятся под особой защитой государства.

Другой серьезный риск, по словам эксперта, — это продажа имущества, которое не могло быть передано в залог на законных основаниях. Верховный суд РФ в ноябре 2024 года сделал важное разъяснение: сделки по отчуждению или залогу общедомового имущества (чердаков, подвалов, инженерных коммуникаций) являются ничтожными. Это означает, что они недействительны с момента их совершения независимо от признания их таковыми судом. В результате покупатель квартиры в таком доме может столкнуться с оспариванием прав на общее имущество, а приобретенные им площади — изъяты в пользу всех собственников МКД.

В особо жестких сценариях речь идет о делах о банкротстве банков. Если выяснится, что кредитная организация не имела права реализовывать залоговое жилье, которое является единственным для должника, покупателю придется освободить квартиру и ждать возврата уплаченных денег годами. При этом, как разъяснил Антон Палюлин, Конституционный суд РФ в 2025 году подтвердил, что при банкротстве кредитной организации права залоговых кредиторов-граждан не обладают приоритетом над правами обычных вкладчиков первой и второй очереди, что делает возврат средств еще более затруднительным.

Чтобы избежать фатальных последствий, Антон Палюлин советует придерживаться строгого алгоритма проверки. Эксперт настоятельно рекомендует требовать акт осмотра предмета залога, проверять выписку из ЕГРН на предмет обременений, анализировать реестр уведомлений о залоге (для авто), а также запрашивать справки об отсутствии долгов и зарегистрированных лицах. Безопасность сделки с залоговой недвижимостью напрямую зависит от юридической чистоты объекта и грамотного структурирования расчетов, что под силу только профессионалам.

Читать полностью